Risiken und häufige Probleme bei der Versicherung von Altbauten

Altbauten sind wahre Schmuckstücke – hohe Decken, Stuck an den Wänden, große Fenster und der unverwechselbare Charme historischer Bauweise. Doch was viele Eigentümer unterschätzen: Aus Versicherungssicht gelten Altbauten als Hochrisiko. Alte Leitungen, Schimmelprobleme, hohe Brandlast und teure Sanierungen führen oft zu Streitfällen mit Versicherern. Manche Anträge werden direkt abgelehnt, andere enden im Schadenfall mit Kürzungen.

In diesem Artikel erfahren Sie:

👉 welche Risiken Altbauten besonders versicherungsrelevant machen

👉 warum Versicherer bei Schäden häufig ablehnen oder kürzen

👉 wie Sie Ihre Annahmechancen deutlich verbessern können

💡 Hinweis: Je älter das Gebäude, desto wichtiger ist eine individuell zugeschnittene Police – Standardlösungen reichen fast nie aus.

Typische Risiken bei Altbauten

Altbauten sind einzigartig, aber ihre Besonderheiten machen sie für Versicherer schwierig kalkulierbar. Im Mittelpunkt stehen drei Themen: veraltete Technik, erhöhte Brandgefahr und die extrem hohen Kosten für Sanierungen.

Alte Leitungen und Schimmelgefahr

Viele Altbauten haben noch Strom- und Wasserleitungen, die seit Jahrzehnten nicht erneuert wurden. Die Folge: Kurzschlüsse, Rohrbrüche und unbemerkte Feuchtigkeitsschäden treten deutlich häufiger auf als in Neubauten. Feuchtigkeit dringt in Wände und Böden ein, fördert Schimmelbildung und macht aufwendige Sanierungen nötig.

✔️ erhöhte Gefahr für Leitungswasserschäden

✔️ teure Schimmelbeseitigungen, die oft mehrere Wohnungen betreffen

✔️ Versicherer prüfen besonders streng, ob Leitungen modernisiert wurden

💡 Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie Modernisierungen an Elektrik und Leitungen – das reduziert nicht nur das Risiko, sondern verbessert auch die Chancen auf eine Annahme bei Spezialversicherern.

Hohe Brandlast

Die Bauweise von Altbauten bringt eine erhöhte Brandgefahr mit sich. Holzbalken, alte Dielen und große Dachstühle bieten ideale Bedingungen für eine schnelle Ausbreitung von Feuer. Kombiniert mit veralteter Elektrik entsteht ein Risiko, das viele Versicherer nur widerwillig tragen.

✔️ Brände breiten sich schneller und unkontrollierter aus

✔️ Löschwasser verursacht Folgeschäden an Stuck, Böden und Wänden

✔️ Reparaturen sind komplex und kostenintensiv

Sanierungskosten durch historische Materialien

Ein Schaden in einem Altbau bedeutet nicht nur Reparatur, sondern oft aufwendige Restaurierung. Stuck, historische Holzdecken oder denkmalgeschützte Fassaden können nicht einfach durch Standardmaterial ersetzt werden.

✔️ Sanierungen dauern länger und sind erheblich teurer

✔️ nur wenige Handwerker haben die nötige Erfahrung

✔️ Denkmalschutzauflagen verschärfen die Situation zusätzlich

Typische Ablehnungsgründe von Versicherern

Viele Eigentümer sind überrascht, wenn ihr Altbau trotz bestehender Gebäudeversicherung nicht verlängert oder ein Neuabschluss direkt abgelehnt wird. Die Gründe dafür liegen fast immer in denselben Problemfeldern: Sanierungsstau, Nutzung und fehlende Nachweise.

Sanierungsstau und alte Bausubstanz

Altbauten sind wunderschön, aber für Versicherer ein unkalkulierbares Risiko, wenn sie nicht modernisiert wurden. Ein Dach mit undichten Ziegeln, alte Heizungsanlagen oder marode Wasserleitungen gelten als Warnsignale.

✔️ unsanierte Dächer erhöhen das Risiko für Sturmschäden und Feuchtigkeit

✔️ veraltete Elektrik kann Brände auslösen

✔️ alte Leitungen führen häufiger zu Wasserschäden

Ohne Nachweise über Sanierungen gehen viele Versicherer auf Nummer sicher – und lehnen den Antrag ab.

Leerstand und Mischnutzung

Leere Wohnungen in einem Altbau sind aus Sicht der Versicherer ein Risiko: Schäden bleiben länger unbemerkt, Vandalismus wird wahrscheinlicher. Kommt noch eine Mischnutzung hinzu, etwa ein Laden im Erdgeschoss oder eine Praxis im ersten Stock, steigt das Risiko weiter. Standardpolicen sind auf solche Kombinationen nicht ausgelegt.

✔️ leerstehende Wohnungen = höheres Risiko für unbemerkte Schäden

✔️ Mischnutzung wird oft als gewerbliches Risiko eingestuft

✔️ Folge: höhere Beiträge oder direkte Ablehnung

Unklare Nutzung oder falsche Angaben

Besonders kritisch wird es, wenn Eigentümer nicht alle Nutzungsarten angeben. Ein kleines Airbnb im Dachgeschoss oder eine Ateliernutzung im Hinterhof können schon ausreichen, damit die Versicherung im Schadenfall Leistungen verweigert. Versicherer prüfen sehr genau, wie das Gebäude tatsächlich genutzt wird.

💡 Hinweis: Wer von Anfang an offenlegt, wie sein Altbau genutzt wird, hat zwar vielleicht höhere Prämien – aber im Ernstfall die Gewissheit, dass die Versicherung wirklich zahlt.

Wie Versicherer Altbauten prüfen – ein Blick ins Underwriting

Versicherer entscheiden nicht aus dem Bauch heraus, sondern anhand klarer Kriterien. Jedes Antragsformular ist im Grunde ein Risikokatalog, und schon kleine Details können über Annahme oder Ablehnung entscheiden.

✔️ Baujahr und Sanierungen: Leitungen, Elektrik und Dach werden genau abgefragt. Antworten wie „unbekannt“ oder „nicht saniert“ führen fast immer zu Zuschlägen oder Ablehnung.

✔️ Nutzung: Ob reines Wohnen, Gewerbe im Erdgeschoss oder Ferienvermietung – jede Mischform verändert die Risikoeinschätzung.

✔️ Leerstand: Steht eine Wohnung leer, steigt das Risiko für unbemerkte Schäden deutlich.

✔️ Dokumentation: Fotos, Rechnungen und Nachweise spielen eine zentrale Rolle. Wer diese nicht vorlegt, gilt schnell als „unkalkulierbar“.

💡 Tipp: Eigentümer sollten Anträge so ausfüllen, wie es ein Versicherer lesen will: vollständig, nachvollziehbar und mit allen Unterlagen. So steigt die Chance auf Annahme erheblich.

Praxisfall: Wasserschaden durch alte Leitungen

Wasserschäden gehören zu den häufigsten und teuersten Problemen in Altbauten. Ein typisches Beispiel zeigt, wie schnell aus einem kleinen Rohrbruch ein sechsstelliger Schaden entstehen kann.

In einem Gründerzeithaus aus dem frühen 20. Jahrhundert platzt in einer leerstehenden Wohnung im dritten Stock ein Wasserrohr. Über mehrere Stunden sickert das Wasser unbemerkt durch Wände und Decken in die darunterliegenden Wohnungen.

✔️ Schäden an der Bausubstanz: Stuckdecken brechen herab, Holzböden quellen auf, Wände sind durchfeuchtet.

✔️ Folgeschäden: Schimmelbildung in mehreren Wohnungen, die eine vollständige Sanierung notwendig macht.

✔️ Kostenexplosion: Die erste Schätzung lag bei rund 30.000 Euro, im Laufe der Sanierung summierten sich die Ausgaben jedoch auf über 95.000 Euro.

Die Versicherung erkennt den Schaden zwar an, übernimmt jedoch nur rund die Hälfte der Kosten. Begründung: Die Wasserleitungen waren über 40 Jahre alt und nie modernisiert worden – ein klassisches Beispiel dafür, wie fehlende Instandhaltung zu Kürzungen führt.

💡 Lehre für Eigentümer: Ohne dokumentierte Sanierungen sind Versicherer schnell bereit, Leistungen zu kürzen. Wer Leitungen modernisieren lässt und dies belegen kann, verbessert nicht nur die Sicherheit, sondern auch die Chancen auf eine vollständige Erstattung im Schadenfall.

Versteckte Kostenfallen im Schadenfall

Ein Schaden in einem Altbau endet selten mit den reinen Reparaturkosten. Hinzu kommen Folgekosten, die viele Eigentümer unterschätzen:

✔️ Mietausfall: Können Wohnungen monatelang nicht genutzt werden, entstehen Einnahmeverluste.

✔️ Ersatzunterbringung: Mieter müssen vorübergehend in Hotels oder Ersatzwohnungen ziehen.

✔️ Zeitverzögerungen: Da nur wenige Fachhandwerker verfügbar sind, dauern Sanierungen oft länger – mit steigenden Nebenkosten.

Viele Standardpolicen decken diese indirekten Kosten nicht ab. Ein spezialisierter Tarif sollte deshalb auch Mietausfall, Nebenkosten und behördlich bedingte Verzögerungen einschließen.

Versicherungskosten für Altbauten – wie Beiträge kalkuliert werden

Viele Eigentümer wundern sich, warum die Beiträge für die Gebäudeversicherung bei Altbauten höher sind als bei Neubauten. Versicherer berücksichtigen bei der Kalkulation mehrere Faktoren:

✔️ Sanierungsstand: Je moderner Elektrik, Leitungen und Dach sind, desto niedriger das Risiko – und damit auch die Prämie.

✔️ Bausubstanz: Historische Materialien und aufwendige Restaurierungen erhöhen die erwarteten Sanierungskosten.

✔️ Nutzung: Reine Wohnnutzung ist günstiger als Mischnutzung mit Gewerbe oder Ferienvermietung.

✔️ Lage: Zentrale Lagen mit höherem Verkehrsaufkommen oder Gastronomie im Umfeld bedeuten oft Zuschläge.

💡 Hinweis: Eigentümer können aktiv Einfluss nehmen: Wer Sanierungen nachweist und die Nutzung klar dokumentiert, bekommt in der Regel bessere Konditionen.

Tipps für Eigentümer – so erhöhen Sie die Annahmechancen

Auch wenn viele Standardversicherer Altbauten kritisch sehen, können Eigentümer ihre Chancen mit guter Vorbereitung deutlich verbessern. Entscheidend sind Transparenz, Nachweise und die richtige Strategie bei der Antragstellung.

Sanierungen dokumentieren

Versicherer wollen sehen, dass das Risiko aktiv reduziert wurde. Besonders wichtig sind Nachweise über modernisierte Leitungen, neue Elektrik und ein intaktes Dach.

✔️ Rechnungen und Gutachten aufbewahren

✔️ Fotos von Sanierungsmaßnahmen beilegen

✔️ regelmäßige Wartungen dokumentieren

💡 Tipp: Schon einfache Nachweise wie eine neue Hauptwasserleitung oder ein Elektrocheck können über Annahme oder Ablehnung entscheiden.

Vollständige Unterlagen einreichen

Je mehr Informationen vorliegen, desto einfacher ist die Risikoeinschätzung. Eigentümer sollten folgende Unterlagen vorbereiten:

✔️ aktuelle Fotos von Außenfassade, Dach und Innenräumen

✔️ Baupläne oder Grundrisse, wenn verfügbar

✔️ Angaben zur tatsächlichen Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Leerstand)

Nutzung klar angeben

Viele Kürzungen entstehen, weil Eigentümer Nutzungen verschweigen oder nicht genau erklären. Ein kleines Büro, eine Praxis oder eine Ferienwohnung im Haus sollten unbedingt angegeben werden.

✔️ gewerbliche Nutzung immer transparent machen

✔️ Leerstände nicht verschweigen

✔️ bei Vermietung klare Angaben zu Mietern und Nutzung

Spezialisierte Vermittler einschalten

Standardanfragen landen bei vielen Versicherern direkt im Ablehnungsstapel. Spezialisierte Vermittler kennen die Anbieter, die Altbauten akzeptieren, und bereiten Anträge so vor, dass die Annahmechancen steigen.

✔️ Auswahl der richtigen Versicherer

✔️ professionelle Aufbereitung der Unterlagen

✔️ maßgeschneiderte Tarife statt Standardlösungen

Häufige Fehler bei der Antragstellung

Nicht nur das Gebäude selbst, auch das Verhalten des Eigentümers entscheidet darüber, ob ein Versicherer den Antrag annimmt. Typische Fehler sind:

✔️ zu optimistische Angaben: „Elektrik in Ordnung“ – obwohl sie 40 Jahre alt ist.

✔️ fehlende Unterlagen: keine Fotos, keine Rechnungen, keine Pläne.

✔️ Verschweigen von Nutzungen: kleine Gewerbeeinheit oder Airbnb werden nicht angegeben.

💡 Hinweis: Ehrlichkeit zahlt sich aus. Wer offenlegt, wie sein Altbau tatsächlich genutzt wird und Nachweise vorlegt, hat zwar oft höhere Prämien – aber auch die Sicherheit, dass die Versicherung im Ernstfall zahlt.

Fazit – Altbauten brauchen spezielle Lösungen

Altbauten sind ein architektonischer Schatz, aber auch ein Risiko für Versicherer. Alte Leitungen, erhöhte Brandlast und hohe Sanierungskosten führen dazu, dass Standardpolicen hier schnell an ihre Grenzen stoßen. Ablehnungen, Leistungskürzungen oder hohe Prämien sind die Folge.

Unsere Erfahrung zeigt:

✔️ ohne dokumentierte Sanierungen drohen Einschränkungen im Schadenfall

✔️ Leerstand und Mischnutzung verschärfen die Risikoeinstufung

✔️ nur spezialisierte Versicherer bieten Tarife, die Altbauten wirklich absichern

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