Schadenbeispiele aus der Praxis: Was bei Altbauten wirklich passiert

Schäden an Altbauten sehen selten so aus wie in Versicherungsbroschüren. Sie entwickeln sich über Wochen, betreffen mehrere Bauteile gleichzeitig und kosten am Ende deutlich mehr als die erste Schätzung vermuten lässt. Wer verstehen will, warum eine Altbau-Gebäudeversicherung anders kalkuliert sein muss als die Police für ein Reihenhaus aus den 1990er-Jahren, findet die Antwort in realen Schadenverläufen.

Die folgenden vier Fälle stammen aus unserer Beratungspraxis oder sind typische Konstellationen, wie sie uns regelmäßig begegnen. Sie zeigen, wie Schäden bei Altbauten tatsächlich ablaufen, warum Standardtarife dabei oft an ihre Grenzen stoßen und was Eigentümer daraus für die eigene Absicherung mitnehmen können.

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Fall 1: Schleichender Wasserschaden in der Leipziger Südvorstadt

Ein Mehrfamilienhaus aus den frühen 1920er-Jahren in der Leipziger Südvorstadt. Der Eigentümer hatte das Gebäude vor drei Jahren geerbt und seitdem ohne größere Modernisierungen vermietet. Die Wasserleitungen stammten noch aus der Nachkriegszeit, waren aber unauffällig. Bis eine Mieterin im zweiten Stock feuchte Stellen an einer Innenwand bemerkte und meldete.

Die erste Inspektion ergab einen kleinen Feuchtigkeitsschaden, vermutlich von der darüberliegenden Wohnung. Eine Reparatur wurde angesetzt, der Mieter im dritten Stock war einverstanden. Als der Handwerker die Wand öffnete, zeigte sich ein deutlich größeres Problem: Eine Leitungsverbindung hinter dem Putz war seit Monaten minimal undicht, das Wasser hatte sich in den Holzbalkendecken verteilt, die Dämmung durchnässt und erste Schimmelbildung in zwei Geschossen verursacht.

Schadenhöhe: Der sichtbare Schaden hätte rund 8.000 Euro gekostet. Die vollständige Sanierung inklusive Trocknung über acht Wochen, Entfernung der kontaminierten Dämmung, Ersatz der betroffenen Holzbalken und Neuaufbau der Wandkonstruktion lag bei 52.000 Euro. Hinzu kamen Mietminderungen in drei Wohnungen.

Was der Versicherer übernahm: Hier lag das Problem nicht bei den Bedingungen, sondern bei der Unterversicherung. Der Eigentümer hatte den Vertrag vom Erblasser übernommen, ohne die Versicherungssumme zu prüfen. Das Gebäude war mit 380.000 Euro versichert, der realistische Wiederherstellungswert lag bei etwa 680.000 Euro. Die Regulierung erfolgte anteilig: Der Versicherer erstattete rund 29.000 Euro, der Eigentümer trug 23.000 Euro selbst.

Die Lehre: Ein geerbter oder übernommener Vertrag ist bei einem Altbau fast immer ein Unterversicherungsfall, zumindest dann, wenn die Versicherungssumme nie neu kalkuliert wurde. Nach einem Eigentümerwechsel sollte die Police grundsätzlich geprüft werden, bevor der erste Schaden eintritt. Der Wert 1914 als Berechnungsgrundlage und die Ermittlung einer realistischen Versicherungssumme sind dabei zentral, siehe dazu den Artikel zur Altbau-Wohngebäudeversicherung.

Fall 2: Brand durch überlastete Elektrik in der Kölner Südstadt

Ein Gründerzeithaus in der Kölner Südstadt, Baujahr 1898, über die Jahre mehrfach modernisiert, aber die Elektroinstallation stammte in Teilen noch aus den 1970er-Jahren. In einer Hochparterre-Wohnung lief an einem Winterabend eine Kombination aus mehreren Haushaltsgeräten gleichzeitig. Der alte Sicherungskasten löste nicht rechtzeitig aus, eine überlastete Leitung hinter einer Stuckwand begann zu glimmen. Das Feuer entzündete die dahinterliegende Holzkonstruktion und breitete sich entlang der Geschossdecke aus, bevor die Bewohner es bemerkten.

Die Feuerwehr verhinderte einen Vollbrand, aber der Schaden war erheblich. Betroffen waren zwei Wohnungen direkt, eine weitere durch Löschwasser. Die historische Stuckdecke über der Brandstelle war nicht mehr zu retten. Der Dachstuhl musste abschnittsweise geöffnet werden, um zu prüfen, ob das Feuer sich in die Holzbalken gezogen hatte.

Schadenhöhe: Die erste Schätzung lag bei 120.000 Euro. Am Ende summierten sich die Gesamtkosten auf rund 285.000 Euro. Der größte Posten war nicht der eigentliche Brandschaden, sondern die denkmalgerechte Wiederherstellung der Stuckelemente und die Rekonstruktion der historischen Wandaufbauten. Hinzu kamen Mietausfälle über mehrere Monate.

Was der Versicherer übernahm: Der Eigentümer hatte eine Police mit einer Mehrkosten-Klausel von 10 Prozent der Versicherungssumme. Das reichte für die denkmalgerechte Wiederherstellung nicht aus. Etwa 45.000 Euro blieben beim Eigentümer hängen.

Die Lehre: Bei Altbauten und insbesondere bei Gründerzeithäusern entscheidet die Mehrkosten-Klausel oft mehr über die tatsächliche Absicherung als die Versicherungssumme selbst. 10 Prozent sind bei historischer Bausubstanz praktisch nie ausreichend. Eine ausreichende Klausel (20 Prozent oder höher, idealerweise ohne Deckelung) sollte bei Altbauten Standard sein. Mehr zum Thema alte Elektrik in Altbauten und wie Sie Schäden vermeiden können, erfahren Sie im Artikel Alte Elektrik im Altbau: Wann Versicherer ablehnen und was hilft.

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Fall 3: Sturmschaden am Dach eines Hamburger Etagenhauses

Ein Etagenhaus aus den späten 1910er-Jahren im Hamburger Eimsbüttel, typischer Vorkriegsbau mit Mansarddach und original erhaltenen Dachgauben. Das Dach war in den 1980er-Jahren einmal saniert worden, die Eindeckung aber nie komplett erneuert. Bei einem Herbststurm mit Böen über 110 Kilometer pro Stunde löste sich ein größerer Abschnitt der Dacheindeckung. Mehrere Ziegel stürzten auf die Straße, eine Gaube wurde beschädigt, Regenwasser drang in das darunterliegende Dachgeschoss ein.

Die akute Sicherung erfolgte noch am selben Abend. Die vollständige Sanierung zog sich über mehrere Monate hin. Das Problem: Die original verwendeten Ziegel waren in dieser Form nicht mehr verfügbar, die Denkmalbehörde (das Gebäude stand nicht unter Einzeldenkmalschutz, aber unter Ensembleschutz) verlangte eine optisch vergleichbare Lösung. Sonderanfertigungen waren die einzige Möglichkeit, was die Bauzeit und die Kosten deutlich in die Höhe trieb.

Schadenhöhe: Der reine Sturmschaden inklusive Dachabdichtung und Ersatz der beschädigten Gaube hätte bei etwa 38.000 Euro gelegen. Durch die Auflagen des Ensembleschutzes, die Sonderanfertigungen der Dachziegel und die verlängerte Bauzeit stiegen die Gesamtkosten auf 94.000 Euro. Hinzu kamen Mietausfälle in zwei Dachgeschosswohnungen.

Was der Versicherer übernahm: Die Police des Eigentümers schloss Mehrkosten für behördlich angeordnete Auflagen ausdrücklich ein, allerdings nur bis zu 15 Prozent der Versicherungssumme. Diese Grenze wurde fast ausgeschöpft. Am Ende trug der Eigentümer etwa 7.000 Euro selbst, zuzüglich der Mietausfälle, die seine Police nicht deckte.

Die Lehre: Ensembleschutz wird in der Praxis häufig übersehen. Wer ein Gebäude in einer historisch geschützten Umgebung besitzt, unterliegt behördlichen Auflagen, auch wenn das einzelne Gebäude nicht unter Einzeldenkmalschutz steht. Das muss bei der Antragstellung angegeben und in der Police abgebildet werden. Zusätzlich sollte eine Mietausfall-Klausel bei vermieteten Altbauten grundsätzlich enthalten sein, da Sanierungszeiten hier regelmäßig länger ausfallen als bei modernen Gebäuden.

Altbau gekauft? In diesem Artikel erfahren Sie alles zum Thema Kauf eines Altbaus:

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Fall 4: Vandalismus während Sanierungsphase in Essen

Ein Altbau aus den 1930er-Jahren im Essener Süden, den der Eigentümer gerade umfassend sanierte. Während der Bauphase stand das Gebäude für mehrere Monate weitgehend leer. Nur eine Wohnung im Erdgeschoss war noch von einem Mieter bewohnt, der gerade im Urlaub war. In dieser Phase verschafften sich Unbekannte über ein Gerüst Zugang zum Obergeschoss, durchsuchten die unfertigen Wohnungen und richteten dabei erhebliche Sachschäden an.

Das Ausmaß: Neu installierte, aber noch nicht angeschlossene Sanitärobjekte wurden zerstört, frisch verlegte Leitungen an mehreren Stellen durchtrennt, eine Zwischendecke mit Werkzeug beschädigt. Außerdem wurden Kupferleitungen entwendet, die für den nächsten Bauabschnitt vorgesehen waren. Die Polizei vermutete eine organisierte Tat, Täter wurden nicht ermittelt.

Schadenhöhe: Die Wiederbeschaffung des Materials lag bei 18.000 Euro, die Reparatur der beschädigten Bauteile bei weiteren 27.000 Euro. Hinzu kamen eine Bauverzögerung von rund sechs Wochen und entsprechende Folgekosten. Insgesamt etwa 62.000 Euro.

Was der Versicherer übernahm: Hier wurde es für den Eigentümer unangenehm. Seine Standardwohngebäudeversicherung deckte Vandalismus nur im bewohnten Zustand des Gebäudes. Die Sanierungsphase galt vertraglich als Leerstand, und Leerstand war im Kleingedruckten vom Versicherungsschutz ausgenommen. Eine zusätzlich notwendige Bauleistungsversicherung hatte der Eigentümer nicht abgeschlossen, weil er die Sanierung als "zu klein" eingeschätzt hatte. Der Versicherer lehnte die Regulierung vollständig ab. Der gesamte Schaden blieb beim Eigentümer hängen.

Die Lehre: Sanierungsphasen sind versicherungstechnisch besonders heikel. Eine normale Wohngebäudeversicherung greift bei leer stehenden oder im Umbau befindlichen Gebäuden oft nicht oder nur eingeschränkt. Wer einen Altbau saniert, sollte vor Baubeginn mit seinem Vermittler klären, ob eine zusätzliche Bauleistungsversicherung nötig ist und ob die bestehende Police die Sanierungsphase mit abdeckt. Diese Frage kostet im Vorfeld nichts, kann im Schadenfall aber sechsstellige Summen sparen.

Was diese vier Fälle gemeinsam haben

So unterschiedlich die vier Schadenverläufe sind, die Muster dahinter wiederholen sich. Wer die Gemeinsamkeiten versteht, erkennt die strukturellen Schwachstellen einer schlecht abgestimmten Altbau-Versicherung und kann sie gezielt vermeiden.

Muster 1: Die Mehrkosten-Klausel entscheidet mehr als die Versicherungssumme. In den ersten drei Fällen war die Versicherungssumme nicht das Hauptproblem, sondern die Deckelung der Mehrkosten für behördlich angeordnete Aufwendungen. 10 oder 15 Prozent reichen bei Altbauten mit historischer Substanz oder Ensembleschutz praktisch nie aus. Eine ausreichende Mehrkosten-Klausel ist der mit Abstand wichtigste Vertragsbaustein neben der korrekten Versicherungssumme.

Muster 2: Standardtarife passen nicht zur Substanz. In drei der vier Fälle war der Versicherer bereit zu zahlen, konnte aber aufgrund der Vertragsbedingungen nicht den vollen Schaden regulieren. Das Problem lag nicht bei der Schadenbearbeitung, sondern bei einer Police, die nie für die tatsächliche Gebäudesubstanz konzipiert war. Standardtarife arbeiten mit Annahmen über moderne Bauweisen, die bei Altbauten nicht zutreffen. Historische Materialien, denkmalgerechte Wiederherstellung, handwerklicher Mehraufwand: All das ist in einer Standardpolice nicht oder nur unzureichend berücksichtigt.

Muster 3: Unterversicherung ist ein schleichender Prozess. Im Leipziger Fall zeigte sich, dass eine einmal korrekt abgeschlossene Police durch Eigentümerwechsel, Sanierungen oder Marktentwicklungen zur Unterversicherung wird, ohne dass der Eigentümer es bemerkt. Die Regulierung erfolgt dann anteilig bei jedem einzelnen Schaden, und das geht bei einem Altbau schnell ins Geld.

Muster 4: Sanierungsphasen brauchen eigene Lösungen. Der Essener Fall ist ein Extrembeispiel, aber kein Einzelfall. Eine normale Wohngebäudeversicherung ist nicht für Bauphasen gemacht. Wer saniert, muss vorab klären, wie die Zwischenphase abgesichert ist. Das gilt besonders bei länger leer stehenden Gebäuden oder bei umfassenden Umbauten.

Die gute Nachricht: Alle vier Punkte lassen sich mit einer spezialisierten Altbau-Police lösen. Die schlechte Nachricht: Eine solche Police entsteht nicht automatisch, sondern nur durch eine bewusste Vertragsgestaltung, die Substanz, Nutzung und Risiken des konkreten Gebäudes berücksichtigt.

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Fazit: Altbau-Schäden sind selten Standardfälle

Die vier Fälle zeigen, dass Schäden an Altbauten einer eigenen Logik folgen. Sie sind teurer, komplexer und ziehen sich länger hin als bei modernen Gebäuden. Sie treffen mehrere Gewerke gleichzeitig, lösen behördliche Auflagen aus und stellen Versicherer vor Regulierungsfragen, die Standardtarife nicht beantworten können.

Für Eigentümer bedeutet das: Die eigene Police sollte regelmäßig daraufhin geprüft werden, ob sie diesen Anforderungen tatsächlich gewachsen ist. Die wichtigsten Fragen sind: Ist die Versicherungssumme realistisch? Wie hoch ist die Mehrkosten-Klausel? Sind Anbauten, Nebengebäude und Sanierungsphasen mit abgedeckt? Steht das Gebäude möglicherweise unter Ensembleschutz, ohne dass es im Vertrag vermerkt ist?

Wir prüfen solche Fragen regelmäßig für Eigentümer historischer und besonderer Gebäude und zeigen, an welcher Stelle konkret nachgebessert werden sollte. Diese Prüfung ist kostenlos und kann im Ernstfall den Unterschied zwischen vollständiger Regulierung und einer fünfstelligen Selbstbeteiligung ausmachen.

Weiterlesen zur Altbau-Versicherung

→ Altbau-Wohngebäudeversicherung: Was Eigentümer wissen müssen

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