Schadenbeispiele und Tipps für die Versicherung von Altbauten

Altbauten strahlen Charme und Geschichte aus – hohe Decken, Stuckverzierungen, alte Holzböden und großzügige Grundrisse. Doch so beeindruckend die Architektur ist, so problematisch sind diese Gebäude im Schadenfall. Ein Rohrbruch, ein Brand oder ein Sturmschaden kann in einem Altbau schnell Summen im sechsstelligen Bereich verursachen. Viele Versicherer reagieren zurückhaltend: Statt einer vollständigen Regulierung gibt es Kürzungen, Auflagen oder sogar eine Ablehnung.

In diesem Artikel erfahren Sie:

👉 welche typischen Schäden bei Altbauten besonders häufig auftreten
👉 wie Versicherer im Ernstfall reagieren
👉 welche Schritte Eigentümer gehen können, um sich besser abzusichern

💡 Hinweis: Gerade im Altbau zeigt sich, dass Standardpolicen selten reichen – eine Spezialversicherung ist fast immer notwendig.

Typische Schadenbeispiele bei Altbauten

Schäden an Altbauten sind nicht mit denen moderner Häuser vergleichbar. Sie sind aufwendiger, dauern länger und sind deutlich teurer in der Sanierung. Drei Szenarien treten immer wieder auf – und machen deutlich, warum eine normale Versicherung oft nicht ausreicht.

Wasserschaden durch alte Leitungen

In vielen Altbauten stammen die Wasserleitungen noch aus den 1960er- oder 1970er-Jahren. Jahrzehntelang wurde daran nichts verändert – bis eines Tages plötzlich ein Rohr platzt. Besonders tückisch: Oft geschieht das in leerstehenden Wohnungen oder während Abwesenheiten, sodass der Schaden erst spät bemerkt wird.

Ein Beispiel: In einem Gründerzeithaus in zentraler Lage brach im dritten Stock ein altes Rohr. Über Stunden lief Wasser unbemerkt in die Decken und Wände. Am Ende waren drei Wohnungen betroffen.

✔️ Holzböden quollen auf, Stuckdecken stürzten teilweise herab

✔️ Schimmel breitete sich in mehreren Räumen aus

✔️ die Sanierungskosten stiegen von anfänglich geschätzten 25.000 € auf fast 90.000 €

Die Versicherung regulierte nur einen Teil, da die Leitungen seit über 40 Jahren nicht erneuert worden waren. Begründung: „Schaden durch fehlende Instandhaltung“.

💡 Lehre für Eigentümer: Ohne Nachweise über Modernisierungen sind Wasserschäden in Altbauten ein massives Risiko. Schon einfache Dokumentationen – Rechnungen, Fotos, Wartungsprotokolle – können im Ernstfall darüber entscheiden, ob die Versicherung zahlt oder kürzt.

Brand durch alte Elektrik

Die Elektrik ist in vielen Altbauten ein kaum beachtetes Risiko. Leitungen, die vor 40 oder 50 Jahren verlegt wurden, sind für heutige Anforderungen schlicht nicht ausgelegt. Mehrere Haushaltsgeräte, moderne Unterhaltungselektronik oder ein leistungsstarker Herd belasten das System – die Folge sind Überhitzungen und Kurzschlüsse.

Ein Praxisfall: In einem Gründerzeithaus aus dem Jahr 1910 kam es während des Betriebs einer Küche zu einem Kurzschluss. Innerhalb weniger Minuten breitete sich das Feuer über die alten Leitungen in die Zwischendecken aus. Besonders kritisch: Der Dachstuhl bestand komplett aus Holz.

✔️ Der Brand griff auf mehrere Etagen über und zerstörte Wohnungen vollständig.

✔️ Löschwasser verursachte zusätzliche Schäden an Stuckdecken und Fußböden.

✔️ Die Sanierungskosten kletterten auf über 250.000 €.

Der Versicherer übernahm zwar den Schaden, verweigerte aber die Kosten für die denkmalgerechte Wiederherstellung. Originale Stuckelemente und historische Türen mussten aus eigener Tasche bezahlt werden.

💡 Lehre für Eigentümer: Alte Elektrik ist eine der größten Gefahrenquellen in Altbauten. Wer hier nicht saniert und nachweisen kann, riskiert nicht nur Brände, sondern auch Leistungskürzungen durch den Versicherer. Eine Police, die behördlich geforderte Mehrkosten einschließt, ist Pflicht.

Sturmschaden am Dach

Altbauten sind oft mit großen, steilen Dächern ausgestattet. Viele dieser Dächer wurden seit Jahrzehnten nicht vollständig saniert. Wenn dann ein Herbst- oder Wintersturm aufzieht, kann sich das als teure Schwachstelle erweisen.

Ein Beispiel: In einem Altbau-Mehrfamilienhaus löste ein schwerer Sturm ganze Dachflächen. Mehrere Ziegel stürzten auf die Straße, Regenwasser drang in das Dachgeschoss ein und beschädigte gleich zwei Wohnungen.

✔️ Decken und Wände im Dachgeschoss mussten komplett erneuert werden.

✔️ historische Dachziegel waren nicht mehr verfügbar – es mussten Sonderanfertigungen bestellt werden.

✔️ durch die lange Bauzeit entstanden zusätzliche Mietausfälle.

Die Sanierungskosten lagen am Ende bei rund 120.000 €. Der Versicherer regulierte zwar den direkten Sturmschaden, übernahm aber nicht die Mehrkosten für die denkmalgerechte Wiederherstellung. Diese musste der Eigentümer selbst tragen.

💡 Lehre für Eigentümer: Sturmschäden sind bei Altbauten kein „kleines Dachproblem“. Fehlende oder brüchige Ziegel können zu Kettenreaktionen führen. Eine Police, die auch behördlich angeordnete Mehraufwendungen abdeckt, ist hier entscheidend.

Versicherungskosten für Altbauten – warum Beiträge höher sind

Nicht nur die Schäden selbst, auch die laufenden Beiträge für Altbauten sind oft deutlich höher als bei Neubauten. Versicherer kalkulieren streng, weil die Wahrscheinlichkeit für Schäden und die Höhe der Kosten überdurchschnittlich sind.

✔️ Alter der Bausubstanz: Marode Leitungen, alte Dächer und veraltete Elektrik erhöhen die Schadenwahrscheinlichkeit.

✔️ Hohe Sanierungskosten: Restaurierungen mit historischen Materialien und Spezialhandwerkern treiben die Kosten nach oben.

✔️ Nutzung: Ferienvermietungen oder kleine Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss gelten als Risikofaktoren.

✔️ Behördliche Auflagen: Vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen und denkmalgerechte Wiederherstellungen verursachen Mehrkosten, die Versicherer einkalkulieren.

💡 Praxis-Tipp: Eigentümer können ihre Beiträge aktiv beeinflussen, indem sie Sanierungen nachweisen und die Nutzung klar dokumentieren. Das signalisiert den Versicherern, dass das Risiko beherrschbar ist – und verbessert die Konditionen spürbar.

Wie Versicherer im Schadenfall reagieren

Viele Eigentümer von Altbauten gehen davon aus, dass ihre Versicherung im Ernstfall die vollen Kosten übernimmt. Die Realität sieht jedoch oft anders aus. Gerade bei älteren Gebäuden prüfen Versicherer sehr genau, ob Schäden wirklich im Rahmen der Police liegen – und finden häufig Gründe, Leistungen einzuschränken.

✔️ Ablehnungen: Wurde die Elektrik oder die Leitungen seit Jahrzehnten nicht saniert, stufen Versicherer den Schaden häufig als Folge mangelnder Instandhaltung ein – und verweigern die Zahlung.

✔️ Kürzungen: Selbst wenn die Regulierung erfolgt, werden Kosten für denkmalgerechte Wiederherstellung oder Sonderanfertigungen oft ausgeschlossen.

✔️ Auflagen: Manche Versicherer übernehmen zwar den Schaden, knüpfen die Leistung aber an Bedingungen wie eine nachträgliche Sanierung von Dach, Leitungen oder Elektrik.

Ein Wasserschaden, der auf 30.000 € geschätzt war, kann so schnell zu 90.000 € Gesamtkosten führen – und am Ende übernimmt die Versicherung vielleicht nur die Hälfte.

💡 Hinweis: Altbauten brauchen Versicherungen, die behördlich angeordnete Mehrkosten und Sonderfälle ausdrücklich einschließen. Nur so vermeiden Eigentümer, dass sie im Ernstfall auf fünfstelligen Beträgen sitzenbleiben.

Tipps für Eigentümer – so bereiten Sie sich vor

Die Erfahrung zeigt: Viele Probleme im Schadenfall entstehen nicht durch den Schaden selbst, sondern durch fehlende Vorbereitung. Wer Unterlagen lückenhaft einreicht oder Nutzungen verschweigt, hat im Ernstfall schlechte Karten. Mit ein paar einfachen Schritten können Eigentümer ihre Chancen auf eine vollständige Regulierung jedoch deutlich verbessern.

Unterlagen vorbereiten

Je genauer die Dokumentation, desto leichter fällt es Versicherern, das Risiko einzuschätzen. Eigentümer sollten folgende Unterlagen griffbereit haben:

✔️ aktuelle Fotos von Dach, Fassade und Innenräumen

✔️ Grundrisse oder Baupläne, falls verfügbar

✔️ Rechnungen und Nachweise über Sanierungen (z. B. neue Leitungen oder Elektrik)

Nutzung offenlegen

Viele Kürzungen entstehen, weil Eigentümer nicht alle Nutzungen angegeben haben. Ein kleines Büro im Erdgeschoss oder eine Ferienwohnung im Dachgeschoss verändern die Risikoeinstufung erheblich.

✔️ Gewerbeeinheiten immer angeben

✔️ Ferienvermietungen transparent machen

✔️ Leerstände nicht verschweigen

Risikoanalyse durchführen

Standardanfragen bei großen Versicherern landen oft im Ablehnungsstapel. Mit einer individuellen Risikoanalyse lässt sich herausfinden, welche Anbieter Altbauten akzeptieren – und unter welchen Bedingungen.

✔️ gemeinsam mit spezialisierten Vermittlern Unterlagen prüfen

✔️ Schwachstellen (z. B. alte Leitungen) vorab ansprechen

✔️ Versicherer gezielt auswählen statt wahllos Anträge stellen

💡 Praxis-Tipp: Eigentümer sollten ihre Unterlagen so vorbereiten, als wollten sie einen Verkauf durchführen – je klarer und vollständiger die Angaben, desto größer die Chancen auf eine gute Versicherung.

Besonderheit: Sanierungspflicht und behördliche Auflagen

Ein Altbau lässt sich nicht ohne Weiteres nach modernen Standards sanieren. Sobald Schäden auftreten oder größere Umbauten geplant sind, kommen Behörden ins Spiel – und machen Vorgaben, die Kosten und Bauzeit erheblich beeinflussen.

✔️ Energetische Sanierungspflichten: Bei Dach- oder Fassadensanierungen fordern viele Bauämter zusätzliche Maßnahmen wie Wärmedämmung oder den Austausch alter Fenster.

✔️ Brandschutzauflagen: In Mehrfamilienhäusern müssen im Zuge von Sanierungen oft zusätzliche Brandschutzmaßnahmen umgesetzt werden – etwa feuerhemmende Türen oder neue Fluchtwege.

✔️ Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Schutz, darf nur mit originalgetreuen Materialien und traditionellen Handwerkstechniken gearbeitet werden. Das treibt die Kosten massiv in die Höhe.

Ein Wasserschaden, der in einem Neubau für 20.000 Euro behoben wäre, kann im Altbau schnell doppelt oder dreifach so teuer werden – allein, weil Behörden zusätzliche Anforderungen stellen.

💡 Hinweis: Viele Standardpolicen schließen behördlich angeordnete Mehrkosten aus. Eigentümer sollten gezielt nach Policen suchen, die „Mehraufwendungen aufgrund behördlicher Anordnungen“ ausdrücklich einschließen.

Steuerlicher Hinweis für Eigentümer

Versicherungsbeiträge für Altbauten sind nicht nur Schutz im Schadenfall, sondern können auch steuerlich Vorteile bringen. Entscheidend ist, wie das Gebäude genutzt wird:

✔️ Vermietung: Beiträge gelten als Werbungskosten und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

✔️ Gewerbliche Nutzung: Wird ein Altbau teilweise für ein Büro, eine Praxis oder eine Ferienwohnung genutzt, lassen sich die Beiträge als Betriebsausgaben ansetzen.

✔️ Eigennutzung: Bei reiner privater Nutzung sind Versicherungsbeiträge nicht absetzbar.

💡 Praxis-Tipp: Eigentümer sollten alle Beitragsnachweise sorgfältig sammeln und geordnet beim Steuerberater einreichen. So lassen sich mögliche Vorteile ohne Aufwand nutzen.

Fazit – nur Spezialpolicen sichern Altbauten zuverlässig ab

Altbauten sind ein architektonisches Juwel, aber auch eine Herausforderung im Schadenfall. Wasserschäden, Brände oder Sturmschäden sind nicht nur wahrscheinlicher, sondern auch teurer und komplexer als bei Neubauten. Hinzu kommen behördliche Auflagen und Sanierungspflichten, die Standardpolicen oft nicht berücksichtigen.

Unsere Erfahrung zeigt:

✔️ Schäden erreichen in Altbauten schnell fünf- bis sechsstellige Summen

✔️ Versicherer kürzen häufig oder lehnen ganz ab, wenn Sanierungen fehlen

✔️ nur Spezialpolicen decken auch behördlich angeordnete Mehrkosten und komplexe Schadenfälle ab

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